Den Zustand eines Bestandsgebäudes laufend und digital dokumentieren

Ein Befund hält fest, wie ein Bauteil an einem Tag aussah. Eine laufende Dokumentation hält fest, wie es sich über Monate verhalten hat. Für Feuchte ist dieser Unterschied entscheidend, weil kritische Bedingungen schwanken: Sie hängen an der Außentemperatur, an der Nutzung und an der Jahreszeit. Eine Begehung im Juni sieht an einer Außenecke nichts, die im Jänner wochenlang im kritischen Bereich liegt.

Laufend heißt dabei nicht, dass jemand ständig hinschaut. Es heißt, dass die Aufzeichnung automatisch weiterläuft und erst dann Aufmerksamkeit verlangt, wenn etwas außerhalb des Rahmens liegt. Der Aufwand verlagert sich vom Messen auf das Einrichten und das Reagieren.

Für eine Hausverwaltung hat das einen praktischen Nutzen, der über den Einzelfall hinausgeht. Wer Jahre später gefragt wird, wie sich eine Wohnung vor einer Sanierung verhalten hat, ob ein Wasserschaden tatsächlich ausgetrocknet war oder seit wann eine Stelle auffällig ist, kann in den Verlauf schauen, statt Erinnerungen zu sammeln. Die Dokumentation entsteht nebenbei und ist da, wenn sie gebraucht wird.

Für Feuchte und Raumklima braucht es drei Bausteine: Messpunkte an den richtigen Stellen, eine Funkstrecke, die ohne Zutun der Bewohner funktioniert, und eine Plattform, die die Werte speichert, bewertet und auffindbar macht.

Bei San-Care sind das batteriebetriebene Messpunkte, die alle 15 Minuten Temperatur mit ±0,3 °C Genauigkeit, relative Luftfeuchtigkeit und den daraus berechneten Taupunkt erfassen. Sie senden per LoRaWAN an eine netzbetriebene Basisstation je Objekt, ohne das WLAN der Bewohner, und laufen rund fünf Jahre mit einer Batterie. Typisch sind zwei bis vier Messpunkte je Einheit an den gefährdeten Stellen. Die Messpunkte haben keine Kamera, kein Mikrofon und keine Anwesenheitserkennung.

Die Werte laufen in die San-Care Plattform unter app.san-care.at. Dort beginnt jede Ansicht mit dem Zustand in Worten — etwa „alles in Ordnung“ oder „zu feucht“ — und nennt das betroffene Objekt, bevor Zahlen kommen.

Das Standardsystem dokumentiert das Raumklima an der Oberfläche: Temperatur, Luftfeuchte und Taupunkt an den Stellen, an denen die Messpunkte sitzen. Es dokumentiert nicht die Feuchte im Mauerwerk, nicht den Zustand von Leitungen und nicht die Bausubstanz als Ganzes. Wo eine andere Fragestellung besteht, etwa Materialfeuchte im Bauteil, konzipiert San-Care auf Anfrage eine angepasste Messaufgabe, deren Machbarkeit vorher offen eingeschätzt wird; die Auswertung läuft dann in derselben Plattform.

Auch innerhalb des Raumklimas gilt: Dokumentiert ist, was an den Messpunkten passiert. Ein Messpunkt an der Außenecke des Schlafzimmers sagt wenig über das Bad daneben. Deshalb entscheidet die Auswahl der Stellen darüber, wie aussagekräftig die Dokumentation am Ende ist — typischerweise sind das die bauphysikalisch kältesten Oberflächen und ein unauffälliger Vergleichspunkt.

Eine digitale Zustandsdokumentation ersetzt deshalb weder Begehungen noch Gutachten. Sie ergänzt sie: Die Begehung sieht, was die Messung nicht sieht, und die Messung zeichnet auf, was zwischen zwei Begehungen passiert. Sinnvoll ist, Begehungsbefunde und Fotos denselben Stellen zuzuordnen, an denen gemessen wird, damit Befund und Verlauf zusammen gelesen werden können.

Eine Dokumentation ist nur so viel wert wie ihre Nachvollziehbarkeit. Drei Dinge zählen: Jeder Wert trägt einen Zeitstempel, Lücken in der Aufzeichnung sind als Lücken erkennbar statt stillschweigend geschlossen, und Änderungen an Einstellungen sind protokolliert. Wer später einen Verlauf vorlegt, muss erklären können, welcher Grenzwert zu welchem Zeitpunkt galt.

Monatlich erstellt San-Care einen PDF-Report mit fachlicher Einordnung. Er ist die lesbare Zusammenfassung für die Akte, für Eigentümer oder für die Eigentümerversammlung. Die Rohdaten bleiben daneben verfügbar, damit eine Sachverständige oder ein Sachverständiger sie selbst auswerten kann.

Nachvollziehbar heißt auch, dass die Messpunkte über die Zeit an derselben Stelle bleiben. Wird ein Messpunkt versetzt, etwa weil ein Bewohner umgestellt hat, ist der Verlauf davor und danach nicht mehr direkt vergleichbar. Deshalb gehört zu einer laufenden Dokumentation ein Messkonzept, das festhält, wo jeder Messpunkt sitzt und warum. Bei San-Care entsteht es bei der Begehung vor der Montage, die mit eigenem Team und ohne Subunternehmer erfolgt.

Die Messdaten gehören dem Objekt beziehungsweise der Verwaltung und bleiben auch nach Vertragsende erhalten. Die Server stehen in Europa. Für eine Zustandsdokumentation über Jahre ist das die Voraussetzung: Ein Verlauf, der mit dem Anbieterwechsel verschwindet, dokumentiert nichts.

Messpunkte in Wohnungen werden nur mit Information und Zustimmung der Bewohner montiert. Bewohner können auf Wunsch eingeladen werden und sehen dann ausschließlich die eigene Wohnung in einer reduzierten Ansicht. Andere Einheiten und Objekte bleiben verborgen. Mitarbeitende der Verwaltung, Eigentümer oder Sachverständige bekommen jeweils die Rolle, die sie brauchen — verwalten, bearbeiten oder nur lesen.