Schimmel kommt jeden Winter in derselben Wohnung wieder: Was die Hausverwaltung tun kann

Weil die Bedingungen, unter denen er entstanden ist, jeden Winter wiederkehren. Wird der Befall entfernt und die Wand ausgemalt, ist die sichtbare Spur weg, die Ursache aber nicht. Sobald es draußen kalt wird, stellen sich an derselben Stelle wieder dieselben Verhältnisse ein.

Der Mechanismus ist bauphysikalisch gut bekannt. An Außenecken, Fensterlaibungen, Deckenanschlüssen oder hinter Möbeln an der Außenwand ist die Oberfläche im Winter deutlich kälter als die Raumluft. Je kälter die Oberfläche, desto höher ist dort die relative Feuchte. Bleibt sie über längere Zeit im Bereich um 80 Prozent, kann Schimmel wachsen, auch wenn an der Wand kein Wasser zu sehen ist.

Dass es im Sommer ruhig ist, sagt deshalb wenig. Die Stelle ist nicht trocken geworden, die Außentemperatur ist nur gestiegen. Für die Verwaltung heißt das: Eine Sanierung im Sommer lässt sich erst im folgenden Winter beurteilen.

Am Muster über die Zeit und im Haus. Feuchte aus der Nutzung — Kochen, Duschen, Wäschetrocknen, zu wenig Luftwechsel — folgt dem Tagesrhythmus und baut sich nach dem Lüften wieder ab. Feuchte, die an einem Bauteil hängt, folgt der Außentemperatur und hält über Tage an.

Hinweise gibt auch die Akte. Tritt der Befall in übereinanderliegenden Wohnungen an derselben Fassadenseite auf, spricht das eher für die Gebäudehülle. Kommt er nach einem Mieterwechsel auch bei neuen Bewohnern an derselben Stelle wieder, spricht das ebenfalls eher für das Bauteil als für das Verhalten einzelner Personen. Beides sind Hinweise, keine sichere Diagnose — oft wirken Nutzung und Bauteil zusammen.

Meist, weil sie an der Oberfläche angesetzt hat. Befall entfernen, desinfizieren und ausmalen ist bei einem bestehenden Schaden richtig, ändert aber nichts an der Temperatur der Wand oder an der Feuchte im Raum. Ohne geklärte Ursache ist eine solche Maßnahme eine Pause bis zum nächsten Winter.

Häufig hat sich auch etwas am Gebäude verändert, ohne dass die Folgen mitgedacht wurden. Nach einem Fenstertausch kann der Luftwechsel sinken, nach einem Heizungstausch die Wärmeverteilung anders sein. Dann trifft eine Erklärung, die früher gestimmt hat, nicht mehr zu. Wer die Ursache nicht neu eingrenzt, saniert womöglich mit dem alten Rezept an einem veränderten Problem vorbei.

Zuerst die Wiederholung als eigenen Fall behandeln und nicht als dritte Einzelmeldung. Danach die Ursache über eine Heizperiode eingrenzen lassen und erst dann über die Maßnahme entscheiden. Wer zu Beginn der Heizperiode startet, hat im Frühjahr einen ausgewerteten Winter und kann die Sanierung für die warme Jahreszeit planen.

Sie zeigen, wann, wie oft und wie lange an einer Stelle kritische Bedingungen bestanden und ob diese an der Nutzung oder an der Außentemperatur hängen. San-Care setzt dafür batteriebetriebene Messpunkte, die alle 15 Minuten Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt erfassen und per Funk an eine Basis im Objekt senden. Das WLAN der Mieter wird nicht gebraucht, und die Messpunkte haben weder Kamera noch Mikrofon.

In der Plattform fasst eine Risikoampel mit den Stufen Grün, Gelb, Orange und Rot den Zustand jedes Messpunkts zusammen. Halten kritische Bedingungen an, erhält die Verwaltung einen Alert; jeden Monat kommt ein Report mit fachlicher Einordnung. Die Rohdaten stehen als Export für Sachverständige bereit.

Was Messdaten nicht zeigen: die Feuchte im Mauerwerk. Die Messpunkte erfassen das Raumklima an der Oberfläche. Ist die Frage, wie nass ein Bauteil selbst ist, braucht es eine angepasste Messaufgabe, deren Machbarkeit San-Care vorher prüft. Und Messdaten ersetzen keine Begehung; sie geben ihr eine Grundlage, die über einen einzelnen Besichtigungstermin hinausreicht.

Für den Einstieg mit einer einzelnen Wohnung oder Stiege eignet sich der Pilot; Umfang und Preis stehen in der Preisübersicht unter Pakete.