Ernste Schäden des Hauses

Ernste Schäden des Hauses sind Schäden, die die Substanz eines Gebäudes betreffen oder ihre Beeinträchtigung befürchten lassen, also mehr als bloße Abnutzung in einer Wohnung. Typische Beispiele sind durchfeuchtetes Mauerwerk, schadhafte Decken, undichte Dächer oder defekte Leitungen im Mauerwerk. Der Begriff kommt sowohl im Mietrechtsgesetz als auch im Wohnungseigentumsgesetz 2002 vor.

Seine Bedeutung liegt darin, dass er die Zuständigkeit verschiebt: Liegt ein ernster Schaden des Hauses vor, muss im Vollanwendungsbereich des MRG der Vermieter ihn beheben, auch wenn er innerhalb der Mietwohnung auftritt. Im Wohnungseigentum trägt die Eigentümergemeinschaft die Behebung, auch wenn der Schaden in einem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt liegt. Ob ein Schaden die Schwelle erreicht, beurteilen im Streitfall Sachverständige und Gerichte.

Praktisch schwierig ist die Abgrenzung zum oberflächlichen Schimmelfleck, der aus Nutzung entstehen kann, ohne dass die Bausubstanz betroffen ist. Ein häufiger Irrtum ist, dass jeder Feuchteschaden automatisch ein ernster Schaden des Hauses sei. Messreihen zu Oberflächentemperatur und Luftfeuchte helfen, zwischen baulicher Ursache und Nutzung zu unterscheiden. Keine Rechtsberatung — im Einzelfall fachlich prüfen lassen.