Schimmel in der Mietwohnung melden: was Mieter und Hausverwaltung tun müssen

Das österreichische Mietrecht verlangt vom Mieter, dem Vermieter notwendige Ausbesserungen, die dem Vermieter obliegen, ohne Verzug anzuzeigen. So steht es in § 1097 ABGB; wer das unterlässt, riskiert Schadenersatzansprüche. Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wiederholt § 8 Abs 1 MRG diese Pflicht ausdrücklich für ernste Schäden des Hauses.

Der Gedanke dahinter ist einfach: Der Vermieter kann nur beheben, wovon er weiß. Ein Feuchteschaden, der über Monate wächst, wird teurer und schwerer zu beurteilen. Aus Sicht des Mieters ist die frühe Meldung außerdem der Zeitpunkt, ab dem nachvollziehbar ist, dass die Vermieterseite Bescheid wusste.

In der Praxis zeigt sich, dass die meisten Streitfälle nicht an der Meldung selbst scheitern, sondern an ihrer Form: ein Anruf ohne Datum, ein Hinweis beim Hausbesorger, ein Foto ohne Ortsangabe. Später weiß niemand mehr genau, wann was gesagt wurde.

Eine Meldung soll zwei Dinge leisten: Sie informiert den Vermieter, und sie hält den Zustand zum Zeitpunkt der Meldung fest. Schriftlich heißt dabei nicht kompliziert — eine E-Mail an die Hausverwaltung mit Fotos genügt als Grundlage, ein eingeschriebener Brief ist bei Streit zusätzlich belastbar. Die Arbeiterkammer stellt dafür einen Musterbrief bereit.

Wichtig ist, nichts zu verändern, bevor der Zustand dokumentiert ist. Wer den Befall sofort überstreicht oder mit Chemie behandelt, nimmt der späteren Beurteilung die Grundlage. Kleine Flächen dürfen nach der Dokumentation gereinigt werden; bei größerem Befall sollte die fachliche Prüfung abgewartet werden.

Eine sorgfältige Hausverwaltung bestätigt den Eingang, vereinbart eine Besichtigung und nimmt den Befund auf. Danach folgt die eigentliche Arbeit: einzugrenzen, woher die Feuchtigkeit kommt. Das kann ein Leitungsschaden sein, eindringendes Regenwasser, eine Wärmebrücke in der Außenwand oder Feuchtigkeit aus der Nutzung — und nicht selten ein Zusammenspiel.

Der Mieter muss dafür Zutritt gewähren. Im Vollanwendungsbereich des MRG hat der Hauptmieter nach § 8 Abs 2 MRG das Betreten der Wohnung aus wichtigen Gründen zu gestatten und Eingriffe zu dulden, die zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung nötig sind. Außerhalb davon richtet sich der Zutritt nach Mietvertrag und allgemeinem Zivilrecht. Umgekehrt ist es für die Verwaltung sinnvoll, Termine rechtzeitig anzukündigen und abzustimmen.

Wenn die Ursache nicht auf der Hand liegt, ist eine Messung über einige Wochen oft der schnellste Weg zu einer sachlichen Antwort. Ein Verlauf zeigt, ob die Feuchte dem Tagesrhythmus folgt oder an die Außentemperatur gekoppelt ist — und damit, in welche Richtung die fachliche Prüfung schauen sollte.

Bis die Ursache geklärt ist, hilft ein Verhalten, das in jedem Fall richtig ist: regelmäßig stoßlüften statt Fenster dauerhaft kippen, alle Räume ausreichend heizen, Möbel ein paar Zentimeter von Außenwänden abrücken und Wäsche nach Möglichkeit nicht in der Wohnung trocknen. Das beseitigt keine bauliche Ursache, verringert aber die Feuchtelast und damit das Risiko, dass sich der Befall ausbreitet.

Wer gesundheitliche Beschwerden hat, die er mit dem Schimmel in Verbindung bringt, sollte das ärztlich abklären lassen. Allgemein gilt Schimmelbefall in Wohnräumen als Belastung, die man nicht einfach hinnehmen sollte; wie stark sie im Einzelfall ist, kann nur eine Ärztin oder ein Arzt beurteilen.

Zur Frage, ob die Miete gemindert werden darf, empfehlen Mieterberatungen wie die Arbeiterkammer, die Miete zunächst weiterzuzahlen, aber ausdrücklich „unter Vorbehalt“. Mehr dazu steht im Beitrag zur Mietzinsminderung bei Schimmel.

Eine Messung ersetzt die Meldung nicht und entscheidet keine Rechtsfrage. Sie liefert aber, was nach der Meldung meist fehlt: eine durchgehende Aufzeichnung der Bedingungen im Raum. San-Care setzt dafür Messpunkte an die kritischen Stellen, die alle 15 Minuten Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt zeitgestempelt erfassen.

Beauftragt wird das in der Regel von der Hausverwaltung oder dem Eigentümer, nicht vom Mieter. Die Bewohner werden vorher informiert, ihre Zustimmung ist Voraussetzung, und die Messpunkte haben weder Kamera noch Mikrofon noch Anwesenheitserkennung. Gemessen wird das Raumklima, nicht das Verhalten einzelner Personen.