Erhaltungspflicht bei Feuchteschäden: wer in Österreich behebt, was

Das österreichische Mietrecht hat mehrere Ebenen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für viele, aber nicht für alle Wohnungen, und auch dort nicht immer vollständig. Man unterscheidet den Vollanwendungsbereich, den Teilanwendungsbereich und Mietverhältnisse, die ganz vom MRG ausgenommen sind. Welche Kategorie vorliegt, hängt unter anderem vom Baujahr, von der Art des Objekts und von der Finanzierung ab.

Wo das MRG nicht oder nur teilweise gilt, greift das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Für die Erhaltung ist dort § 1096 ABGB die zentrale Bestimmung. Wichtig: Die Erhaltungsregeln in § 3 und § 8 MRG gelten nur im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich nicht (§ 1 Abs 4 MRG). Für Genossenschaftswohnungen kommt zusätzlich das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ins Spiel.

Für die Hausverwaltung heißt das: Bevor über Zuständigkeiten gesprochen wird, sollte feststehen, in welchen Anwendungsbereich die betroffene Wohnung fällt. Die Einordnung ist oft nicht trivial und gehört im Zweifel in rechtlich fachkundige Hände.

Im Vollanwendungsbereich hat der Vermieter nach § 3 Abs 1 MRG dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die gemeinsam genutzten Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden — jeweils nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten.

§ 3 Abs 2 MRG zählt auf, was dazu gehört. Für Feuchteschäden sind vor allem zwei Punkte relevant: die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (Z 1), etwa Fassade, Dach, Außenwände und Hauptleitungen, und Arbeiten im Inneren eines Mietgegenstands, soweit es um ernste Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung geht (Z 2).

Ob ein Schimmelbefall eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt, ist eine Frage des Einzelfalls und wird im Streitfall von Gerichten auf Grundlage von Gutachten beurteilt. Die Arbeiterkammer unterscheidet für die Praxis: Rein oberflächlichen Schimmel ohne bauliche Ursache, der sich durch richtiges Heizen und Lüften vermeiden lässt, muss der Mieter selbst entfernen. Dringt der Schimmel in das Mauerwerk ein, liegt ein ernster Schaden des Hauses vor, den der Vermieter beheben muss.

§ 1096 Abs 1 ABGB verpflichtet Vermieter, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten. Das gilt grundsätzlich für jedes Mietverhältnis; im Vollanwendungsbereich wird die Erhaltungspflicht allerdings durch § 3 MRG näher geregelt. Im Unterschied zum MRG ist die ABGB-Regel allgemeiner formuliert; wie weit sie vertraglich verändert werden kann, ist im Einzelfall zu prüfen und bei Verbraucherverträgen eingeschränkt.

Praktisch bedeutet das: Auch bei einer Wohnung außerhalb des Vollanwendungsbereichs, etwa in einem nicht geförderten Neubau oder einem Ein- oder Zweifamilienhaus, bleibt die Frage nach einem brauchbaren Zustand bestehen. Ist die Wohnung wegen Feuchtigkeit nur eingeschränkt nutzbar, kann das außerdem die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB auslösen.

Im Vollanwendungsbereich hat der Mieter den Mietgegenstand nach § 8 Abs 1 MRG so zu warten und, soweit es nicht um ernste Schäden des Hauses oder erhebliche Gesundheitsgefährdungen geht, so instand zu halten, dass dem Vermieter und anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Dazu kommt die Anzeigepflicht: Schäden, deren Behebung dem Vermieter obliegt, sind ohne Verzug zu melden.

Bei Feuchteschäden steht zusätzlich die Nutzung im Raum. Wird Schimmel durch unzureichendes Heizen und Lüften verursacht, kann der Vermieter nach Auskunft der Arbeiterkammer die Sanierungskosten vom Mieter zurückfordern. Genau deshalb ist die Ursache der Dreh- und Angelpunkt fast jedes Feuchtestreits.

Die Gesetze verteilen Pflichten nach Bereichen und nach Verursachung. Wer den Bereich kennt, aber nicht die Ursache, kann die Frage nur zur Hälfte beantworten. Eine kalte Außenecke kann an einer Wärmebrücke liegen, die bauseitig ist, oder an einer Nutzung, die für diese Ecke zu viel Feuchte erzeugt — häufig an beidem.

San-Care beantwortet die Rechtsfrage nicht. Was die Messpunkte liefern, ist die Datengrundlage für die fachliche Prüfung: Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt, alle 15 Minuten zeitgestempelt über Monate. Ein solcher Verlauf zeigt, ob kritische Bedingungen dem Tagesrhythmus folgen oder an die Außentemperatur gekoppelt sind, und grenzt die Ursache damit sachlich ein.

Für Hausverwaltungen in Wien und Niederösterreich ist das vor allem dann hilfreich, wenn eine Meldung sich wiederholt oder ein Verfahren absehbar ist. Die Messreihe ersetzt kein Gutachten; sie gibt dem Gutachten Daten über einen Zeitraum statt einer Momentaufnahme.