Glossar — Recht & Verwaltung
Allgemeine Teile
Die Teile eines Hauses, die allen dienen oder niemandem allein gehören können, etwa Dach, Fassade, Stiegenhaus und Hauptleitungen.
Erklärt
Was hinter dem Begriff steckt.
Allgemeine Teile sind jene Teile einer Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung durch einen Einzelnen entgegensteht. Dazu zählen typischerweise Dach, Fassade, tragende Mauern, Stiegenhaus, Keller- und Dachbodengänge sowie Haupt- und Steigleitungen. Sie gehören allen Miteigentümern gemeinsam und können nicht Gegenstand von Wohnungseigentum sein.
Welche Teile im konkreten Haus allgemein sind, ergibt sich aus Gesetz, Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten. Bei Fenstern, Balkonen, Terrassen und Leitungsabschnitten zwischen Steigleitung und Wohnung ist die Zuordnung häufig strittig und wurde von der Rechtsprechung differenziert beurteilt. Im Mietrecht spricht man ebenfalls von allgemeinen Teilen des Hauses, deren Erhaltung im Vollanwendungsbereich des MRG beim Vermieter liegt.
Für Feuchteschäden zählt die Zuordnung, weil sie über Kostenträger und Entscheidungsweg entscheidet. Dringt Wasser über eine schadhafte Fassade in eine Wohnung ein, liegt die Ursache in einem allgemeinen Teil, obwohl der Schaden in der Wohnung sichtbar wird. Ein häufiger Irrtum ist, alles hinter der Wohnungstür für Privatsache zu halten. Keine Rechtsberatung — im Einzelfall fachlich prüfen lassen.
Kommt Feuchtigkeit aus einem allgemeinen Teil, ist im Wohnungseigentum die Eigentümergemeinschaft für die Erhaltung zuständig. Bei Fenstern, Balkonen und Leitungsabschnitten ist die Zuordnung im Detail oft strittig.
- Sind Fassade und Außenmauern allgemeine Teile des Hauses?
- In der Regel ja: Fassade, Dach, tragende Mauern und Hauptleitungen gelten als allgemeine Teile, deren Erhaltung im Wohnungseigentum die Gemeinschaft trägt. Grenzfälle wie Fenster oder Balkone werden im Einzelfall beurteilt. San-Care hilft in Wien und Niederösterreich mit Messdaten zu klären, ob Feuchte aus einem allgemeinen Teil kommt oder aus der Nutzung.
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