Feuchteschaden im Wohnungseigentum: Gemeinschaft oder Eigentümer?

Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 unterscheidet zwei Sphären. Wohnungseigentumsobjekte sind nach § 2 Abs 2 WEG 2002 Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Kfz-Abstellplätze, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind nach § 2 Abs 4 WEG 2002 jene, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.

Typische allgemeine Teile sind Fundament, tragende Wände, Außenmauern, Fassade, Dach, Stiegenhaus und die Hauptstränge der Leitungen. Beim einzelnen Eigentümer liegen das Innere der Wohnung und die dafür bestimmten Einrichtungen, etwa Strom-, Gas-, Wasser- und Heizungsleitungen innerhalb der Wohnung sowie Heizungs- und Sanitäranlagen.

Die Grenze ist nicht immer eindeutig. Bei Fenstern, Balkonen, Terrassenabdichtungen und Leitungsabschnitten zwischen Strang und Wohnung ist die Zuordnung im Detail häufig strittig und hängt von Rechtsprechung, Wohnungseigentumsvertrag und Einzelfall ab.

Die Erhaltung der allgemeinen Teile gehört nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zur ordentlichen Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, und zwar im Sinne des § 3 MRG. Dieselbe Bestimmung erfasst ausdrücklich auch die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Die Kosten trägt die Gemeinschaft, in der Regel aus der Rücklage, die nach § 31 WEG 2002 zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden ist.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat nach § 16 Abs 7 WEG 2002 sein Objekt und die dafür bestimmten Einrichtungen auf eigene Kosten so zu warten und instand zu halten, dass den anderen Eigentümern kein Nachteil erwächst. Außerdem muss er das Betreten seiner Wohnung gestatten, soweit das zur Erhaltung der allgemeinen Teile oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist.

Dann überlagern sich zwei Rechtsverhältnisse. Gegenüber dem Mieter ist der vermietende Wohnungseigentümer der Vermieter und damit Ansprechpartner für Mängel. Ob er die Behebung selbst zahlt oder von der Gemeinschaft verlangen kann, richtet sich nach dem WEG 2002 und danach, ob ein allgemeiner Teil betroffen ist.

Für die Hausverwaltung, die häufig sowohl die Gemeinschaft als auch einzelne Mietverhältnisse betreut, ist diese Doppelrolle heikel. Sinnvoll ist, die Sachfrage — woher kommt die Feuchtigkeit — getrennt von der Kostenfrage zu klären und das auch so zu dokumentieren.

Der Verwalter hat nach § 20 Abs 1 WEG 2002 die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und rechtmäßige Weisungen der Mehrheit zu befolgen. Nach § 20 Abs 2 WEG 2002 muss er außerdem bis zum Ende jeder Abrechnungsperiode eine Vorausschau mit den absehbaren Erhaltungsarbeiten und den dafür nötigen Rücklagenbeiträgen vorlegen.

Werden notwendige Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen nicht durchgeführt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 eine gerichtliche Entscheidung verlangen, dass sie binnen angemessener Frist durchgeführt werden. Die Frage, ob ein Feuchteschaden aus einem allgemeinen Teil stammt, hat damit auch eine Durchsetzungsseite.

In der Praxis zeigt sich, dass Verwaltungen zwischen den Stühlen sitzen: Die betroffene Eigentümerin drängt auf Sanierung durch die Gemeinschaft, andere Eigentümer wollen die Rücklage schonen. Eine sachlich dokumentierte Ursache ist hier die Grundlage, auf der eine Eigentümerversammlung überhaupt entscheiden kann.

Messdaten beantworten nicht, wem ein Bauteil gehört. Sie helfen bei der Frage davor: Stammt die Feuchtigkeit aus der Nutzung einer Wohnung, aus einer Leitung oder aus der Gebäudehülle? Tritt das Problem an derselben Stelle in mehreren übereinanderliegenden Wohnungen auf, spricht das eher für ein Bauteil; bleibt es auf eine Einheit beschränkt und folgt dem Tagesrhythmus, eher für die Nutzung.

San-Care setzt dafür Messpunkte in betroffene und vergleichbare unbetroffene Einheiten, die alle 15 Minuten Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt erfassen. Der Monatsreport ordnet die Verläufe fachlich ein und ist so aufgebaut, dass er in einer Eigentümerversammlung oder an einen Sachverständigen weitergegeben werden kann. Die Messdaten gehören dem Objekt und bleiben auch nach Vertragsende erhalten.