Altbauwohnung gekauft und die Wände sind feucht: die nächsten Schritte

Den Zustand dokumentieren: Fotos mit Datum, Lage und Größe der Feuchtestellen, betroffene Räume, Beobachtungen zu Wetter und Jahreszeit. Unterlagen aus dem Kauf heraussuchen — Exposé, Kaufvertrag, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hinweise auf frühere Schäden oder Sanierungen.

Dann die Hausverwaltung informieren. Sie weiß oft, ob es im Haus bekannte Feuchtestellen gibt, ob an derselben Stelle in anderen Wohnungen schon Meldungen kamen und ob Sanierungen an Fassade, Keller oder Leitungen geplant sind.

Die Ursachen hängen stark von der Lage der Wohnung ab. Im Erdgeschoß steht aufsteigende Feuchte im Vordergrund, im Dachgeschoß Anschlüsse und Undichtheiten am Dach, in den Geschoßen dazwischen Kondensat an Wärmebrücken und Leitungsschäden.

In einer Eigentumswohnung ist die Frage, wer eine Feuchteursache beheben muss, oft keine reine Privatsache. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 gehört die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, etwa Außenmauern, Fundamente, Dach und Hauptleitungen, grundsätzlich zur Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft, ebenso die Behebung ernster Schäden des Hauses innerhalb einer Wohnung (§ 28 WEG 2002). Die Wartung und Instandhaltung des eigenen Wohnungseigentumsobjekts liegt grundsätzlich beim Wohnungseigentümer (§ 16 Abs. 3 WEG 2002). Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, hängt vom Haus, vom Wohnungseigentumsvertrag und vom Sachverhalt ab.

Ob gegenüber dem Verkäufer Ansprüche bestehen, hängt vom Kaufvertrag ab, der bei gebrauchten Wohnungen oft Regelungen zur Gewährleistung enthält, etwa einen Ausschluss, und davon, was beim Kauf bekannt war. Das ist eine Rechtsfrage. In jedem Fall gilt: Ohne eingegrenzte Ursache lässt sich keine Zuständigkeit sinnvoll besprechen.

Neue Farbe, Sanierputz oder eine Innendämmung auf einer Wand, deren Feuchteursache unbekannt ist, verschiebt das Problem oft nur. Im ungünstigsten Fall wird Feuchte eingeschlossen, und der Schaden zeigt sich später größer. Gerade bei einem Umbau nach dem Kauf lohnt es sich, die Feuchteursache zu klären, bevor Wände geschlossen und Böden verlegt werden.

Zudem hilft eine geklärte Ursache im Gespräch mit Hausverwaltung und Miteigentümern: Wer Daten vorlegen kann, die zeigen, dass die Feuchte an die Außenwand und an Kälteperioden gekoppelt ist, hat eine andere Ausgangslage als jemand, der nur Fotos zeigt.

San-Care setzt in einer Wohnung typischerweise zwei bis vier batteriebetriebene Messpunkte an die Verdachtsstellen und einen Vergleichsmesspunkt im Raum. Sie messen alle 15 Minuten Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit mit einer Genauigkeit von ±0,3 °C bei der Temperatur, berechnet werden Taupunkt und Schimmelrisiko-Index. Über eine Heizperiode zeigt der Verlauf, ob die Feuchte an Kälte, Regen oder Nutzung gekoppelt ist.

Messpunkte erfassen das Raumklima an der Oberfläche, nicht die Feuchte im Mauerwerk. Bei Verdacht auf aufsteigende Feuchte oder einen Leitungsschaden ergänzt eine Materialfeuchtemessung oder Leckageortung durch eine Fachfirma die Messung. Der Monatsreport ordnet die Verläufe ein, San-Care bringt dafür rund 30 Jahre Erfahrung aus der Sanierungspraxis mit.