Checkliste: Objekte auf die Heizperiode vorbereiten

Mit sinkenden Außentemperaturen kühlen Außenwände, Ecken und Fensteranschlüsse ab. Die Raumluft enthält durch Kochen, Duschen und Atmen weiter Feuchtigkeit, und an den kältesten Oberflächen steigt die relative Feuchte. Genau dort, an Wärmebrücken, beginnt Schimmel. Deshalb häufen sich Meldungen zwischen Dezember und Februar.

Was im Herbst geprüft wird, kann noch bei trockenem Wetter und ohne Frost repariert werden. Eine verstopfte Dachrinne, die im Oktober gereinigt wird, durchnässt im Jänner keine Fassade. Und wer vor dem Winter weiß, welche Einheiten gefährdet sind, kann dort gezielt beobachten, statt auf Meldungen zu warten.

Der erste Schritt ist deshalb ein Blick in die eigenen Unterlagen: Wo gab es in den letzten Wintern Meldungen, Wasserschäden oder Sanierungen? Welche Einheiten stehen leer oder werden bald frei? Diese Liste bestimmt, wo die Prüfung besonders gründlich sein sollte, und sie ist in wenigen Stunden erstellt, wenn Meldungen in der Verwaltung nach Objekt und Einheit abgelegt sind.

Wasser, das von außen eindringt, ist im Winter besonders schädlich, weil feuchte Bauteile schlechter dämmen und langsamer trocknen. Die Prüfung der Hülle gehört deshalb an den Anfang.

Eine ausgefallene Heizung ist im Winter nicht nur ein Komfortproblem. In ausgekühlten Räumen steigt die relative Feuchte an den Oberflächen, und in leeren Wohnungen bemerkt das niemand. Die Wartung der Heizungsanlage und die Klärung der Zuständigkeit bei Störungen gehören deshalb vor den ersten Frost.

Leere Einheiten brauchen besondere Aufmerksamkeit. Wird eine Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen ganz ohne Heizung gelassen, kühlen die Wände aus; beim nächsten Einzug wird die Feuchtigkeit der neuen Nutzung an kalten Flächen kondensieren. Sinnvoll ist eine Grundtemperierung, die mit der fachlichen Beratung des Heizungsbetriebs abgestimmt ist, und eine regelmäßige Kontrolle — vor Ort oder per Fernüberwachung.

Ein kurzes Schreiben vor der Heizperiode mit Hinweisen zu Lüften und Heizen erreicht mehr als eine Ermahnung nach dem ersten Schimmelfall. Entscheidend ist der Ton: allgemein formuliert, ohne Vorwurf, mit praktischen Hinweisen wie Stoßlüften statt Dauerkippen, Möbel mit etwas Abstand zur Außenwand und Räume nicht ganz auskühlen lassen.

Das Schreiben sollte auch sagen, wie und an wen Feuchte oder Schimmel gemeldet werden. Früh gemeldete Fälle sind fast immer einfacher zu lösen. Wer Bewohner ermutigt, Auffälliges zu melden, statt es zu überstreichen, bekommt Probleme zu sehen, solange sie klein sind.

Hilfreich ist, im selben Schreiben zu erklären, warum Hinweise zum Lüften nichts über die Verantwortung für einen späteren Befall aussagen. Wer liest, dass dieselben Hinweise an alle Bewohner gehen und dass bei einer Meldung zuerst die Ursache geklärt wird, fühlt sich weniger vorverurteilt und meldet eher.

Einheiten mit Vorgeschichte sind die wahrscheinlichsten Kandidaten für den nächsten Fall. Wer sie vor dem Winter mit Messpunkten ausstattet — mit Zustimmung und Information der Bewohner —, sieht im Verlauf, ob sich kritische Bedingungen aufbauen, bevor ein Fleck sichtbar ist.

San-Care setzt dafür batteriebetriebene Messpunkte, die alle 15 Minuten Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt erfassen und per LoRaWAN an eine Basisstation im Objekt senden, ohne das WLAN der Bewohner. Die Plattform meldet anhaltend kritische Bedingungen über Alarmregeln mit Mindestdauer, damit ein kurzes Duschen keinen Alarm auslöst, und meldet auch, wenn ein Messpunkt keine Daten mehr sendet. Wo bereits Messpunkte hängen, ist der Herbst der Zeitpunkt, Grenzwerte und Empfänger der Alarme zu prüfen.

Genauso wichtig wie die Technik ist die Frage, wer auf einen Alarm reagiert. Vor dem Winter sollte feststehen, wer Alarme erhält, wer sie bestätigt und was als nächster Schritt folgt — ein Anruf beim Bewohner, eine Besichtigung oder die Verständigung eines Fachbetriebs. Ein Alarm, den niemand bearbeitet, erzeugt nur eine Aufzeichnung, aber keine Reaktion. In der Plattform bleibt für jeden Vorfall erhalten, wann er eintrat, wer reagiert hat und wann die Werte wieder im Rahmen waren.