Lohnt sich Feuchtemonitoring für eine Hausverwaltung?

Der Nutzen von Monitoring liegt nicht im Messwert, sondern in zwei Folgen davon. Erstens erkennt es kritische Bedingungen frühzeitig, bevor ein Befall sichtbar ist, und gibt der Verwaltung Zeit zu reagieren. Zweitens hinterlässt es eine zeitgestempelte Aufzeichnung, die bei einer späteren Diskussion nicht rekonstruiert werden muss.

Beides spart vor allem Aufwand, der sonst schwer zu beziffern ist: Begehungen ohne Ergebnis, Schriftverkehr über Behauptungen, wiederholte Sachverständigentermine, Sanierungen, deren Wirkung niemand prüft. Wie groß dieser Aufwand in einem bestimmten Objekt ist, weiß die Verwaltung selbst am besten — und genau daran sollte sich die Entscheidung orientieren.

Monitoring lohnt sich dort, wo sich eine Frage wiederholt oder wo eine Entscheidung ohne Daten getroffen werden müsste. In der Praxis sind das wenige, gut erkennbare Situationen.

Ein Objekt ohne Vorgeschichte, ohne Beschwerden und ohne anstehende Entscheidung braucht keine Sensorik. Auch wenn die Ursache bereits feststeht — etwa ein geortetes, undichtes Rohr —, bringt eine Messreihe wenig zusätzliche Erkenntnis; dann ist die Reparatur der nächste Schritt.

Ebenso wenig ist Monitoring die richtige Antwort auf eine Frage, die messtechnisch nicht zu beantworten ist. Wer wissen will, wie feucht das Mauerwerk innen ist, braucht eine Materialfeuchtemessung und keine Raumklimamessung. Wenn eine Fragestellung mit dem Standardsystem nicht sauber zu beantworten ist, sagt San-Care das im Erstgespräch.

Der Preis hängt an der Zahl der Messpunkte, nicht an der Zahl der Wohnungen. Gemessen wird dort, wo die Frage liegt: in den betroffenen Einheiten, an den kalten Stellen und an einem Vergleichspunkt. Die Zahl ergibt sich aus der Begehung. Das Angebot gibt es nach einem kurzen Erstgespräch.

Verwaltungen mit vielen Objekten stellen die Frage selten für jedes Haus einzeln. Sinnvoller ist ein gestuftes Vorgehen: Monitoring dort, wo es wiederkehrende Meldungen gibt, und ein Blick auf die übrigen Objekte erst dann, wenn dort ein Anlass entsteht. Für diesen Fall gibt es das Paket Portfolio mit Mandantenstruktur und Management-Reports; alle Objekte erscheinen in derselben Plattform, jeweils mit dem Zustand in Worten.

Eine seriöse Rechnung stellt nicht erfundene Schadenssummen gegen das Angebot, sondern den eigenen Aufwand im betreffenden Objekt: Wie oft kam die Meldung in den letzten Jahren? Wie viele Termine, Gutachten und Schreiben hat sie ausgelöst? Steht eine Sanierung an, deren Erfolg jemand prüfen muss? Diese Zahlen hat die Verwaltung in ihren eigenen Unterlagen.

Hinzu kommt ein Wert, der sich schwer beziffern lässt: die Datengrundlage selbst. Eine Messreihe, die zeigt, wann es an welcher Stelle kritisch war, verändert das Gespräch mit Mietern, Eigentümern und Sachverständigen. Sie stellt nicht fest, wer verantwortlich ist, aber sie stellt Daten an die Stelle von Erinnerungen.

Sinnvoll ist außerdem, die Entscheidung an eine konkrete Frage zu knüpfen und nicht an ein allgemeines Sicherheitsgefühl. „Wir wollen wissen, ob die Außenecke im dritten Stock über den Winter kritisch wird“ lässt sich nach einer Heizperiode beantworten. „Wir wollen alles im Blick haben“ lässt sich nie abschließend beantworten und führt eher zu Messpunkten, die niemand auswertet. Eine klare Frage macht auch das Ende einer Messung planbar.

Ob sich Monitoring für ein Objekt lohnt, lässt sich am einfachsten im Objekt selbst prüfen. Der Pilot von San-Care umfasst 10 Messpunkte in einem Objekt über 3 Monate, mit Monatsreport und einfachen Alerts. Liegt er in der Heizperiode, zeigt er, ob und wo kritische Bedingungen auftreten. Danach entscheidet die Verwaltung auf Grundlage echter Werte, ob ein laufendes Paket sinnvoll ist — oder ob die Frage erledigt ist.

Die Montage übernimmt das eigene Team von San-Care ohne Subunternehmer; die Messpunkte funken über LoRaWAN, ohne das WLAN der Bewohner. San-Care betreut Objekte in Wien und Niederösterreich.

Wer Monitoring in einem Objekt vorschlägt, hört meist dieselben Einwände. Einige davon sind berechtigt und sollten in die Entscheidung einfließen, andere lösen sich auf, sobald klar ist, was tatsächlich gemessen wird.