Instandhaltung planen, wenn Feuchte ein Thema ist

Beschwerden sagen, wo jemand ein Problem bemerkt hat. Sie sagen nicht, wo das Problem am größten ist. In der Praxis zeigt sich, dass manche Bewohner jede Verfärbung melden, während andere einen Befall hinter dem Kasten jahrelang nicht sehen oder nicht melden wollen. Wer nach Eingang plant, verteilt das Budget nach Aufmerksamkeit, nicht nach Bauzustand.

Dazu kommt der Zeitpunkt. Eine Meldung erreicht die Verwaltung meist dann, wenn ein Fleck sichtbar ist — also nachdem kritische Bedingungen bereits über Wochen bestanden haben. Für die Planung ist das zu spät: Aus einer vorbeugenden Maßnahme wird eine Schadensbehebung, und aus einem planbaren Budgetposten eine ungeplante Ausgabe.

Schließlich fehlt bei Beschwerden die Vergleichbarkeit. Zwei Meldungen „Schimmel im Schlafzimmer“ können eine harmlose Nutzungsspitze und einen dauerhaft durchfeuchteten Sturz beschreiben. Ohne Messwerte lässt sich nicht sagen, welcher Fall zuerst drankommen sollte.

Das heißt nicht, dass Meldungen unwichtig wären. Sie bleiben der wichtigste Hinweis darauf, wo Menschen ein Problem erleben, und jede Meldung verdient eine Antwort. Für die Planung sind sie aber ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis: Sie zeigen, wo man nachsehen sollte, nicht, in welcher Reihenfolge saniert wird.

Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme: Wo gab es in den letzten Jahren Meldungen, Wasserschäden oder Sanierungen? Welche Stellen sind bauphysikalisch typisch gefährdet — Außenecken, Fensterlaibungen, Anschlüsse von Balkonplatten, erdberührte Wände, oberste Geschoße unter dem Dach? Diese Liste ist die Grundlage für ein Messkonzept.

Danach wird gemessen, und zwar über eine Heizperiode. Bauteilbedingte Feuchte zeigt sich erst bei kalten Außentemperaturen; eine Messung im Sommer beantwortet die Frage nach Wärmebrücken nicht. San-Care setzt dafür Messpunkte an die gefährdeten Stellen und an unauffällige Vergleichspunkte. Sie erfassen alle 15 Minuten Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt und senden die Werte per Funk an eine Basisstation im Objekt, ohne das WLAN der Bewohner.

Wichtig ist die Grenze der Messung: Das Standardsystem misst das Raumklima an der Oberfläche, nicht die Feuchte im Mauerwerk. Wo die Frage nach Materialfeuchte im Bauteil gestellt ist, etwa bei erdberührten Kellerwänden, braucht es eine angepasste Messaufgabe mit Wandfeuchte-Sonden, deren Machbarkeit San-Care vorher prüft.

Aus den Messreihen lassen sich Kriterien ableiten, die für alle Stellen gleich gelten. Entscheidend ist nicht der Spitzenwert, sondern wie lange und wie oft kritische Bedingungen anhalten. Eine Stelle, an der die relative Feuchte an der Oberfläche über Tage im Bereich um 80 Prozent bleibt, ist dringender als eine, die nach dem Duschen kurz ausschlägt.

Dazu kommt die Frage, ob ein Befund an einem Bauteil hängt oder an der Nutzung. Tritt dasselbe Muster in mehreren übereinanderliegenden Einheiten auf, spricht das eher für die Gebäudehülle — und damit für eine Maßnahme, die in die Instandhaltungsplanung gehört. Bleibt es auf eine Einheit beschränkt und folgt dem Tagesrhythmus, ist zuerst ein Gespräch über Lüften und Heizen angebracht.

Im Wohnungseigentum muss der Verwalter nach § 20 Abs 2 WEG 2002 bis zum Ende jeder Abrechnungsperiode eine Vorausschau vorlegen, die die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten und die dafür vorgesehenen Beiträge zur Rücklage nennt. Nach § 31 Abs 1 WEG 2002 haben die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Seit der WEG-Novelle 2022 dürfen die monatlichen Beiträge insgesamt 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte nur ausnahmsweise unterschreiten, etwa bei bereits hoher Rücklage oder bei neu errichteten oder durchgreifend sanierten Gebäuden. Der Betrag ist wertgesichert und wird seit 2024 alle zwei Jahre angepasst.

Für eine Eigentümerversammlung ist eine datengestützte Reihung leichter nachzuvollziehen als eine Liste von Meldungen. Wer zeigen kann, dass an einer Fassadenseite in drei Geschoßen über den Winter wiederholt kritische Bedingungen bestanden, begründet eine Maßnahme anders als mit dem Satz „Es gab Beschwerden“. Die Entscheidung bleibt bei der Gemeinschaft; die Messreihe liefert ihr die Grundlage.

Im Mietrecht gilt im Vollanwendungsbereich des MRG die Erhaltungspflicht nach § 3 MRG. Auch dort hilft eine nachvollziehbare Reihung, Erhaltungsarbeiten sachlich zu begründen und gegenüber Mietern und Eigentümern zu erklären, warum eine Stelle zuerst saniert wird.

Eine Instandhaltungsplanung ist erst vollständig, wenn sie ihre eigenen Ergebnisse überprüft. Bleibt eine sanierte Stelle in der folgenden Heizperiode unauffällig, spricht das für die Maßnahme. Kehren die kritischen Bedingungen zurück, war die Ursache nicht getroffen — und das ist wertvoller zu wissen, bevor dieselbe Maßnahme an weiteren Stellen beauftragt wird.

San-Care stellt die Verläufe je Messpunkt in der Plattform über frei wählbare Zeiträume dar, mit eingezeichneten Grenzwerten und Vorfällen. Monatlich kommt ein PDF-Report mit fachlicher Einordnung. Die Messdaten gehören dem Objekt und bleiben auch nach Vertragsende erhalten, sodass Vorher und Nachher auch Jahre später vergleichbar sind.